Résumé de la loi  ALUR

10 février 2016

Le volet urbanisme de la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (loi ALUR) provoque des changements importants en droit de l’urbanisme : la loi consacre pas moins de 51 articles au droit de l’urbanisme avec pour objectif de faciliter et d’accroître l’effort de construction de logements, tout en freinant l’artificialisation des sols et en luttant contre l’étalement urbain.

 Parmi les principales mesures, peuvent être citées :
  1. La réalisation de PLU « intercommunaux » ;
  2. La transformation des POS en PLU ;
  3. La suppression du COS ;
  4. La suppression de la surface minimale des terrains pour construire ;
  5. L’élargissement du droit de préemption ;
  6. L’arrêt du maintien des règles de lotissement au-delà de 10 ans.

Favoriser la réalisation de PLU « intercommunaux »


La loi Alur instaure le transfert automatique de la compétence PLU aux intercommunalités. Jusqu’à présent, les communautés de communes et les communautés d’agglomération n’exerçaient pas de plein droit la compétence d’élaboration des PLU (seules les métropoles et communautés urbaines disposaient de cette compétence).

Transformation des POS en PLU


Les Plans d’Occupation des Sols (POS) sont caduques à compter du 1er janvier 2016 dans l’hypothèse où ils n’auraient pas été révisés et transformés en PLU.
Toutefois, lorsqu’une procédure de révision du POS aura été engagée avant le 31 décembre 2015, elle pourra être menée à terme sous réserve d’être achevée dans les 3 ans après la publication de la loi Alur du 24 mars 2014 (le POS continuerait donc à s’appliquer durant cette période).
Il est à noter que la caducité de ce document impliquerait l’application du Règlement National d’Urbanisme (RNU) de manière automatique.

Suppression du COS


Jusqu’à présent, le PLU pouvait fixer la densité de surface habitable pour construire, constituée par le Coefficient d’occupation du sol (COS) qui exprime le nombre de mètres carrés de surface de plancher susceptible d’être construit sur un terrain. La mise en œuvre de ce COS dans les documents d’urbanisme a fait l’objet de critiques, notamment en raison du fait que ce mécanisme était susceptible de freiner la densification et de contribuer à l’étalement urbain. Le COS est donc abandonné au profit d’autres règles, telles que l’emprise au sol, la hauteur des bâtiments ou bien encore l’implantation de constructions par rapport aux limites séparatives.
Dorénavant il n’est donc plus possible de fixer un COS dans le PLU.
Ainsi, depuis l’entrée en vigueur de la loi, le COS n’est plus opposable aux demandes de permis de construire et de déclarations préalables, les instructeurs des permis de construire ne doivent plus tenir compte de cette valeur.

Suppression de la surface minimale des terrains pour construire dans les PLU


La fixation par le règlement du PLU, d’une superficie minimale des terrains à construire est également supprimée. Cette fixation de la taille minimale des terrains a été identifiée comme un frein à la densification, mais également à la mixité sociale, le législateur ayant jugé que les autres dispositions réglementaires constituaient une boîte à outils suffisante pour répondre aux objectifs de préservation du cadre de vie ou de gestion des contraintes d’assainissement.

Attention : cela est vrai pour les PLU ; pour les POS : le COS et la taille minimale de terrains sont maintenus pour toute demande d’autorisation d’urbanisme, jusqu’à ce que ces documents deviennent caduques ou qu’ils soient remplacés par des PLU.

Élargissement du droit de Préemption


Cette loi provoque également plusieurs changements au niveau du droit de préemption (nous ne les avons pas tous listés, seules les mesures nous paraissant les plus intéressantes ont été retenues pour votre information).

Tout d’abord, le pouvoir du Préfet est accru : dans le cas où une commune n’atteindrait pas le seuil de logement social souhaité, le préfet pourra préempter tout type d’immeuble malgré l’avis défavorable de la commune concernée.

Ensuite, les règles d’utilisation du bien préempté seront assouplies : le titulaire du droit de préemption pourra donner au bien préempté un usage différent de celui mentionné dans la décision de préemption (usage qui néanmoins ne pourra être que l’un de ceux visés à l’article L210-1 du code de l’urbanisme).

Aussi, les immeubles achevés depuis plus de 4 ans pourront dorénavant être soumis au droit de préemption. Jusqu’à présent, les immeubles achevés depuis moins de 10 ans ne pouvaient faire l’objet d’une préemption sauf si la commune avait instauré un droit de préemption renforcé. Aujourd’hui tous les immeubles achevés depuis 4 ans peuvent être soumis au droit de préemption urbain simple.

Enfin, peut être cité un dernier changement au niveau du droit de préemption : les cessions à titre gratuit sont désormais soumises aux droits de préemption (étant exclues les cessions à titre gratuit effectuées entre personnes ayant des liens de parenté).

Arrêt du maintien des règles d’un lotissement de 10 ans


Jusqu’à présent les règles d’urbanisme propres au lotissement devenaient caduques à l’issue d’une période de 10 ans à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement était couvert par un PLU ou un document en tenant lieu. Toutefois, la majorité des colotis pouvait demander le maintien de ces règles spécifiques au lotissement. Aussi, dans le cas où aucun PLU ne couvrait le lotissement en question, les règles continuaient à s’appliquer sans limite de temps.

Mais dans un souci d’uniformisation des règles applicables à un territoire couvert par un PLU, les règles applicables au lotissement cesseront de s’appliquer quand bien même la majorité des colotis aura demandé leur maintien. La loi Alur prévoit ainsi la caducité des documents du lotissement au bout de 10 ans, dès lors qu’ils sont situés dans le périmètre d’un PLU ou d’un document en tenant lieu.

 

COS / POS

10 février 2016

Les Plans d’Occupation des Sols (POS) sont caduques à compter du 1er janvier 2016 dans l’hypothèse où ils n’auraient pas été révisés et transformés en PLU.

Le COS (Coefficient d’occupation du sol) est abandonné au profit d’autres règles, telles que l’emprise au sol, la hauteur des bâtiments ou bien encore l’implantation de constructions par rapport aux limites séparatives.

 

Le but de la loi Alur pour la location

10 février 2016

  • Encadrer les loyers
  • Limiter les justificatifs pour un locataire
  • Créer un formulaire type pour le bail et l’état des lieux
  • Uniformiser la location vide et meublée
  • Clarifier les frais d’agence liés à la mise en location
  • Faciliter l’accès au logement et améliorer la prévention des expulsions